当前位置： 大猩猩 > 大猩猩的天敌 > 拓金观察东南亚十一国,房产投资哪国强
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上一期文章，我们分析了东南亚的房产具有很大的投资空间。但东南亚有11个国家，究竟哪个国家最值得投资呢？今天，我们通过考察各个国家的国情、购房政策、房产价值等因素来分析东南亚十一国的房产投资行情。
先来看看哪些国家不适合投资
老挝
老挝是东南亚唯一一个内陆国家，是世界最不发达的国家之一，以农业为主，工业、服务业基础薄弱。根据老挝目前的相关政策，外国投资者只能在老挝经济特区内购买房产(仅限于在经济特区内的建筑)。所以老挝不予考虑。
缅甸
缅甸实行总统制，以农业为主，也是世界最不发达国家之一。但是相比其战乱而言，落后的经济根本不是问题。缅甸民族成分复杂、派系纷争不断，导致中央和地方分权，部分地区动乱频发。和平年代，一个时有战争发生的地方房价怎么上涨？所以缅甸也绝对不考虑。
东帝汶
东帝汶是最穷的国家之一，大部分物资都要靠外国援助，农业还大量采用刀耕火种的方式。东帝汶也是唯一一个没有加入东盟的东南亚国家。所以，投资它的理由是什么呢？
文莱
文莱土地面积只有平方公里，还没有一个广州市大，但是这里拥有着十分丰富的石油以及天然气能源，是世界最富裕的国家之一。年人均GDP为.24美元美元，位居世界第33。
独栋别墅是这个国家的福利之一，几乎家家都住别墅。文莱人不仅不差钱，也不差房，在文莱投资房产，后期谁来“接盘”？
印尼
印尼人口近2.6亿，仅次于中国、印度、美国，居世界第四位。自然资源丰富，石油和天然气储量在世界上占有重要地位。但是印尼排华严重，在年就出现过一次严重的排华事件，即“黑色五月暴动”。而且“共产主义”在印尼是非法的，“共产党”在印尼是人人避之不及的字眼，这样的国家，你敢投资吗？
所以，老挝、缅甸、东帝汶、文莱和印尼这5个东南亚国家，都不适合咱们投资。
剩下的6个国家，新加坡、马来西亚、泰国、菲律宾、越南及柬埔寨是可以考虑投资的国家。
接下来，我们一起看看这6个国家究竟如何？
俗话说，炒股看公司，买楼看国家
从经济来看，新加坡经济最好，马来西亚和泰国次之，然后是菲律宾、越南、柬埔寨。
但是选择哪个国家进行投资，不能光看这个国家当前的经济水平，经济水平高不代表房价涨幅高，因为它们的房价已经很难再进行快速增长了。
也不能简单的挑经济水平差的国家，因为这个国家不一定有这个潜力实现国家经济腾飞。
这6个国家，各有优劣，单凭某一点很难确定哪个国家最适合投资，那么怎样才能挑出最具投资价值的国家呢？
我们通过5个标准对6个国家进行分析
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1.GDP增速快不快？
2.对外政策开不开放？
3.房价是不是洼地？
4.货币资产是否升值，与人民币是否有对冲作用？
5.和中国关系亲密程度如何？
第一，GDP增速高不高？
我们来看新加坡、马来西亚、泰国、菲律宾、越南和柬埔寨近5年的GDP增速：
显然柬埔寨的增速最高，平均GDP增速7.15%，其次是越南6.75%，菲律宾6.4%，马来西亚5.19%，新加坡和泰国最低，分别是3.35%和3.12%。
所以从GDP增速这个条件来看：柬埔寨越南菲律宾马来西亚新加坡泰国
第二，对外政策开不开放？
一个国家对外开不开放决定了它是否容易实现经济腾飞，特别是东南亚在一带一路带动下，对外开放的国家将会吸引到更多的资金和贸易机会。
外汇不管制，欢迎外资进入，就会有更多的资本和人口流入，这无论对购房者还是其它投资来说，对于进去投资或者以后转手资金撤回都是利好，钱既出得去也要回得来！
新加坡，无外汇管制，资金可以自由流入流出，对外资准入政策宽松，除国防相关行业及个别特殊行业外，对外资的运作基本没有限制。新加坡年吸引外资投资亿美元，同比增长16%，占比GDP的18.8%。房产方面，除了带地皮的不能购买，并没有什么限制。
马来西亚，存在外汇管制，１９９８年，马来西亚为应对东亚货币危机宣布实施严厉的外汇管制措施。年吸引外资直接投资99.66美元，同比减少12.77%。房产方面，外国人可以在马来西亚购买土地及房产，但需购买价值万林吉特以上的物业，且最多可以购买两套住宅，买下的房产三年内禁售。
泰国，没有外汇管制，长期以来鼓励外资政策，但是对外资限制比新加坡紧一点。泰国年吸引外资投资.6亿美元，同比增长22%，占GDP的4.4%。泰国购房同样只限制带地皮的房屋。
菲律宾，没有外汇管制，年，菲律宾解除外汇管制。年，菲律宾外国直接投资亿美元，同比增长21.4%。外国人在菲律宾只能购买公寓，不能独立拥有土地。
越南，存在外汇管制，资金进出境有限制。年，外资投资资金达到.8亿美元，同比增长44.4%，占比GDP的16.3%。越南购房也是只限制带地皮的房产，但产权最多年，是6个国家中唯一一个没有永久产权的国家。
柬埔寨，没有外汇管制，对外资与内资基本给予同等待遇，所有的投资者，在法律面前一律平等。年，柬埔寨外国直接投资52亿美元，同比增长44%，占GDP的23.4%。购房方面同样也只限制带地皮的房屋。
一个国家的对外投资政策开不开放，一个是要看给出的政策，一个是要看实际的成果。从政策上来看，越南和马来西亚实行外汇管制，新加坡、泰国、菲律宾和柬埔寨的差别不会很大。
所以在这一点上：新加坡≧泰国≧菲律宾≧柬埔寨越南马来西亚
但是大家必须留意一点的是，柬埔寨去年的外资投资金额同比增长了44%，占GDP的23.4%。这个数据说明了什么？说明外资在高速涌入这个国家，反应了柬埔寨这几年对外资吸引力越来越强。
第三，房价是不是洼地？
先看新加坡，以人民币算，市区公寓的房价已经在7万/㎡以上，更核心地段需要15万/㎡以上了。新加坡购房税主要是印花税，外国人购房的税率是23%。
马来西亚的吉隆坡、新山市、槟城、马六甲这四个城市是华人投资比较多的城市。吉隆坡房价约4万/㎡，其余城市房价也稳定在2万/㎡左右。购房需缴纳1~3%印花税和0.4~1%律师费。
泰国投资城市主要是首都曼谷，年公寓均价在2-3万/㎡，核心地段要5万/㎡以上。泰国购房税主要是过户费和印花税，加起来1.5%。
菲律宾，全菲20-30%的人口聚集在首都马尼拉地区。马尼拉市中心在2万/㎡以上，核心地段约4.5万/㎡。购房税费主要有12%的增值税、1.5%印花税和1~3%过户费。
越南有两大核心城市，分别是首都河内和经济中心胡志明市。河内郊区在1.2万/㎡以上，核心地段3万/㎡；胡志明市核心地段房价约4万/㎡，郊区1.5万/㎡以上。购房需要支付10%增值税、2%管理维护费和2%印花税，总税率14%。
柬埔寨，首都金边均价在1.5万/㎡左右，核心地段房价约2万/㎡。购房税费主要是4%契税和0.1%不动产税，总税率4.1%。
重点城市房价从低到高的顺序：柬埔寨越南菲律宾=马来西亚泰国新加坡
第四，货币资产是否升值，与人民币是否有对冲作用？
投资海外资产还有很重要的一个作用就是分散风险，而分散风险的一个很重要的因素就是看这个国家的货币稳定性，如果货币稳定，可以和国内人民币资产形成一定的对冲作用，甚至还可以保值升值。
先看新加坡，新加坡货币是新元，兑人民币汇率是5.。新加坡作为一个小国，对外汇调控是比较容易的，虽然与人民币有一定互补作用，但是两者相关性不强，风险对冲作用一般。
来源：中国纸金网
马来西亚货币是林吉特，目前兑人民币汇率是1.。年，马来西亚林吉特遭遇年以来最大贬值，历经艰辛后，逐渐摆脱“全亚洲最差货币”称号。但与人民币相关性不强，货币对冲风险的能力一般。
来源：中国纸金网
泰国货币是泰铢，近一年兑人民币涨幅约0.%，目前汇率是0.，不出意外，预计汇率会继续保持微涨。泰铢虽然也是国际通用货币之一，但与人民币相关性不强，货币对冲风险的能力一般。
来源：中国纸金网
菲律宾货币是比索，目前汇率是0.，年10月30日，菲律宾人民币交易商协会成立后，才实现人民币与比索直接兑换，对人民币的影响力不大，风险对冲作用一般。
来源：中国纸金网
越南货币是越南盾，货币价值很低，一元人民币能换元越南盾。越南盾的影响基本局限在越南国内，对人民币的影响力弱，风险对冲作用差。
来源：新浪财经
柬埔寨本国货币是瑞尔，但实际流通使用的货币主要是美元，是亚洲地区唯一以美元作为买卖计价货币的国家。自4月以来美元指数表现亮眼，目前汇率是6.。由于中美两个大国的竞争关系，会导致美元和人民币在国际货币市场中存在很强的此跌彼涨的负相关性，对于人民币资产有强对冲分散风险的作用。
来源：中国纸金网
综合6个国家的资产货币的价值和升值潜力，还有对人民币贬值风险的对冲作用来看：柬埔寨新加坡马来西亚泰国菲律宾越南
第五，和中国关系的亲密程度如何？
对于投资者来讲，去投资一个国家，如果这个国家和中国关系良好，对资产投资当然会更有保障。另一方面，对投资国来讲，中国的一带一路大势下，亲华国家必然会得到更多的发展机会。
新加坡与中国存在很多层面的合作，两国合作很深入，关系也比较密切。但是，中新经济关系虽然密切，在政治上新加坡更加靠近美国。
马来西亚与中国有着密切的经贸投资关系，政治上不亲中也不亲美。虽然大马华人很多，但华人地位并不高，华人在马来西亚的地位相当于“二等公民”，至今，华文依然被排除在公立学校的必修课程之外，华文学校也不能进入公立学校系统。
泰国，是一个极善于平衡大国关系的国家，既与美国、日本交好，与中国也不交恶。中国推出一带一路后，泰国积极参与建设，推动泰国4.0战略、东部经济走廊和一带一路建设有机对接，两国关系愈发亲密。
菲律宾曾经是二战后仅次于日本的亚洲第二阔国家，经济依赖于美国，是亲美派。而且中菲两国存在领土争端，年就南海问题，菲律宾还举行过全球反华示威活动。
越南和中国是全面战略合作伙伴国，建交已69年，但是最近几十年来，越南不断游离于亲中与反华之间，特别是因为南海问题上存在争议，造成越南这些年整体上是亲欧美的。
柬埔寨，在中国有个说法叫“巴刚柬铁”，“巴”是巴基斯坦，“柬”就是指柬埔寨。中国是柬埔寨最大的外资来源国、最大援助国和第一大贸易伙伴。
柬埔寨多次在公开场合坚定支持中国的南海立场，坚持不承认台湾独立，而且柬埔寨和中国没有陆地领土和领海纠纷。有说法认为柬埔寨是中国影响东盟内部的一颗重要棋子，不管事实如何，柬埔寨的确是中国的铁杆支持者。
从与中国的关系亲密程度上来看：柬埔寨泰国新加坡越南马来西亚菲律宾
最后，综合5条判断标准
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显然，柬埔寨在发展上有快速增长的GDP做支撑，在投资建设上有包容的对外政策吸引外资，在房产上有低房价和世界货币美元作为高投资回报的保证，在关系上有亲密的国家关系做保驾护航。毫无疑问，柬埔寨是东南亚中房价最有潜力翻倍、最值得投资的国家。
文章综合自网络
首都·国金URBANVILLAGE
柬埔寨首都刚需地产投资大机遇
唯一柬埔寨公寓项目得5个亚洲房屋奖项
一期户型完美售罄，二期新品载誉面世
建筑规模：76万㎡（是金边最大型的住宅开发项目之一）
单位面积：50㎡-㎡（套内面积，无公摊；精装修，家电全包）
预期竣工时间：年底竣工，年3月第一季度交房
项目配套：㎡的商业配套；亚洲前3大文化创意园区FACTORY、柬埔寨国家足球场、蒙特梭利幼儿园
周边商业：PH钻石广场、AeonMall3购物中心、ISPP国际学校奔驰4S店、大使馆区域
项目位置：金边市洪森大道及诺罗敦大道尾之间（HunSenBlvdandNorodomBlvd,PhnomPenh）
开发商：UrbanLivingSolutions（柬埔寨），金铿集团（香港）
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